【博鱼(boyu·中国)官方网站】限竞房钝刀割肉 未来何去何从？

9月的北京，天凉好个秋。凉意如秋风扫落叶般，席卷了自6月份以来，鱼贯而入的，看起来散发出的缩竞房市场。累计到8月30日，北京有数10多个缩竞房项目入市。

价格很半透明，很合适刚刚须要，被寄予厚望的缩竞房，从年初到当下，经历了过于多平缓。总结保障房的历史，从经济适用房到两限房，再行到自住房和共计产房，完全相同的故事反复首演，缩竞房销售也陷于了冷失衡的失望境地。除了中海瀛海府、万科七橡墅日光之外，其它缩竞房如旭辉城、华润理想国、禧瑞天著等争相接踵而来了降价风波。所谓缩竞房，就是以“缩房价，竞地价”的土地出让方式产生的，去年开始，所有的住宅类用地全部采行了这种“缩房价，竞地价”的方式，这批新房的较高售价和销售均价都是明确规定好的。

这一起降价罗生门背后，折射出开发商“钝刀割肉”的肉疼感，市场大行情的力不从心， 去化压力的尚存……大浪淘沙，是折磨，是挑战，还是重生？一场降价罗生门北京缩竞房市场暗潮汹涌，一场降价罗生门早已登场。9月3日，某房地产著名大V爆料称之为，北京缩竞房降价：旭辉城，第一个降价的，比限的均价每平米较低了3000块，去化很差；悦风华，隐性降价，散户当天99腰；禧瑞天著，旭辉城之后又一个具体降价的，散户均价4万8，缩的均价是5万2，每平米较低了4000左右。针对此问题，以买房人身份，告知以上楼盘售楼处，其销售人员均不予坚称。

两房企亲吻融合的某楼盘，其销售人员很笃定地说道，缩竞房意味著不有可能降价，因为本身就是禁售，高于周边同地段的价格，原本可以买到七八万一平，现在不能买到五万一平，毛利率很低，即便卖不出去也无法亏卖。事情到了这里，无非扑朔迷离。经过多种渠道查证和辨别，洋葱层层剥开背后，找到，刚散户旋即的大兴缩竞房颐璟万和与金地悦风华，在散户当天投出9.9腰，确实归属于隐形降价，更有不少刚刚须要业主购房人；大兴亦庄的禧瑞天著项目，3号楼、5号楼禁售52695元/平方米，降至49995元/平方米，个别楼栋总价只有430万元/套，降带大约49000元/平方米。

部分缩竞房销售情况而其它项目，尽管没具体降价，但去化不颇理想。华润理想国7月18日散户，市场给了很多期望，因引售货值大，去化率不欠佳；万和斐丽于7月19日亦庄酒店散户，户型很差，远洋员工内购也没有卖完；被寄予厚望的瑞悦府小三7月24号下午散户当天只剩了不少顶层和二三层。

坐落于房山区良乡镇的旭辉城项目，是北京首个入市的缩竞房，类似的地位毫无疑问。它的限定版销售价格为：均价不多达38994元/平方米，且最低销售单价不得多达40944元/平方米。尽管旭辉城价格高于周边项目超强20%，极具价格优势，但自6月16日散户至今，旭辉城未有售罄。据业内人士透漏，旭辉城从去年就通过各种办法展开蓄客，自己亦收到过旭辉城揽客电话。

为了项目销售，旭辉曾在8月11日之前发售限时特惠，在规定时间内展开排卡注册并缴纳1000元的VIP分列卡费的购房者，可在购房资质审查通过后，以每平方米3.6万-3.7万元的单价优惠购房，相等于现价打了9腰。实质上，市场的反应情况也是和楼盘本身的地段、设施、交通以及相对于普通盘的价格优势有关。签下不理想，网签数据迟缓，“一般这类房子要么地段、设施、交通不好，方位较为偏远，要么价格优势不显著，造成项目的吸引力不强劲，去化艰难”，中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出。易居研究院总监贤迈进指出，缩竞房背后有分化的概念。

购房者购房的自由选择，第一看价格，第二看区位，区位杰出的大自然更容易供不应求，市场发展机会较为好，也有较好的电子货币机会。另外，缩竞房五年停售的规定，“在出租汽车大背景下，北京市商品房存量大，合乎购房标准、享有购房能力的人数比较上升，而缩竞房的集中于入市带给的放量竞争，也是另外一个最重要原因”，柏文喜说道。钝刀割肉的逻辑有业内人士将限竞房所处骑虎难下的状态，称作“开发商钝刀割肉”。

钝刀割肉所带给的肉疼感，背后的逻辑不是只言片语所能说明。佰思社地产投资咨询董事总经理公衍奎亦指出，去化不理想，还归咎于大市场行情，市场大行情背后比较不应客群市场需求的上升，造成而今缩竞房陷于“疼的说完，又死不了”的失望境地。事实上，限价令的另一重起到是倒逼地价、二手房价上升，北京的二手房价格有数局部上调。

并且，尽管缩竞房项目入市的激增，促成刚刚须要逐步获释，但不受政策严控、房贷利率下调影响，市场成交量仍保持低位。中指院数据表明，2018年上半年北京住宅成交价均价呈圆形上升趋势。一方面，不受禁售及信贷政策影响，高端产品成交量增加，拉低整体市场均价；另一方面，预示共计产权房逐步入市，一定程度上影响市场预期，入手整个市场价格。

“缩房价、缩地价、竞谦和、70/90”等土地招拍挂容许条件，诱导了高楼面价和低溢价率现象。不仅如此，2018年上半年北京商品住宅（不不含保障房）均价为39060元/平方米，较2017年上半年均价上升4%，同比增长速度由升转跌。

从新的散户去化率看，项目分化激化。个别项目因区位交通、价格优势显著等原因，散户去化率约100%，散户效果十分好。这就也很好地佐证了，为何中海瀛海府、万科七橡墅等因优势显著的项目，沦为难得的日光盘，而其他区位优势不显著的缩竞房去化之路漫漫。

新城控股高级副总裁欧阳捷亦认为，在一二手房价凌空的区域，缩竞房散户日光就很长时间，在一些二手房价上升的区域，缩竞房就更加缺少竞争力了。“缩竞房的销售也是市场不道德，如果销售不理想，企业也必需追随市场，确保销售、回笼现金”，欧阳捷说道。

去化不理想，降价销售，若依旧无法被社会采纳，怎么办？武汉市既往经适房、保障房等遇冷后的三个经常性解救法是：“随着时间的流逝，等候价差充足低；等到周边设施、环建等发展一起；限制选入门槛”， 湖北房地产经济学不会常务理事李国政告诉他。但李国政亦否认，这样的时间等候，如此强劲的内耗，造成成本的减少，开发商是断断不不愿的。而今，北京缩竞房的现实情况是，价差到一定程度时，之后改以共计产权房了。

“限改共计，是所指在一定条件下，将限竞房项目改回共计产权房，一般是在市场采纳程度较低、去化艰难的情况下，目的以政府分担一部分总价的方式，来减少购房者的买房压力，广告宣传和减缓去化，是一种帮助开发商减缓回款和去化的方式”，柏文喜说明称之为。缩竞房何去何从价差大的缩竞房项目将改以共计产权房。这一切源于于今年5月24日，北京月公布限价房销售新规，认为缩房价项目（又称缩竞房项目）可售住房销售禁售与评估价比值低于 85%的，由研发建设单位按禁售规定自行销售；比值不低于 85%的，由市保障房中心并购转化成为共计产权住房。也就是说，一个项目，当初禁售为5万一平米，现在评估价是6万一平米了，限转共计之后，个人占到比就是大约83.3%，政府占到比就是大约16.7%。

变为了价格恒定，部分产权的形式，在这个例子中，限转共后价格还是5万，但产权只剩83.3%了。这就意味著，原本那些本着“卖到就是赚到到”心理的投机者一看利润空间没了，他们就不出了，那么房子就更加有可能分到确实刚刚须要家庭的手里。对于缩竞房来说，新政策的实施无亚于雪上加霜，缩竞房若被交还改回共计产权房，可以意识到，未来一到两年内，北京完全没追加的商品房供应，市场供应完全全部为共计产权房。早前有券商机构预测，大约有20%的项目最后不会被收做共计产权房。

不管怎样，目前就缩竞房来看，10多个项目刚入市旋即，否不会改以共计产权房，还有待市场检验。但限转共计，并不是没先例。

请注意，这里是缩，不仅指的限竞房，还包括被限竞房代替的两限房、自住房，它们都具有“缩”的性质。事实上，早于在去年10月，因弃选率低和户型很差等综合因素，总房源约969套，销售均价19000元/㎡的金隅中兴·金成雅苑二期项目公布网申公告，沦为北京市首个由自住房转化成为共计产权住房的项目。

尽管近期数据表明，并转成共计产权房的金隅中兴·金成雅苑销售高达913套，但“地铁基本上3趟以内挤不上，公交堪称20分钟以内来一趟”，某网友在贴吧里吐槽。绿海家园在两限房之佩 来源：寄居建委还有谈到之后色变的绿海家园，其前身为“两限房”。

绿海家园坐落于昌平，均价18000元/平米。2018年6月份，“限改共计”后的绿海家园开始摇号。工作在海淀，户口在昌平的高女士，很早以前之后走上摇号征程。因海淀的区位优势，海淀房源补受热捧，低女士和同事重新加入了海淀共计产权房摇号大军中，其中中铁碧桂园总计600多套房子，低女士排在1600多号，其同事排在1000多号，都没参予选房的机会。

而绿海家园总计650套房子，即便低女士摇到了4500多号，也依然获得选房机会。“弃选率尤其低，绿海家园尤其偏僻，好多人去那边一看就退出了”，低女士说道。

绿海家园选房是54追的一居室，签合同时却只有38.8平米，“如果不是为了孩子落户上学，我铁定会卖。产权怎么弄，如何租赁等，都还不确切。它就像鸡肋一样，卡在我的脖子上，不上不下”，低女士心有愤，但毫无办法，“不能看以后吧，兴许设施就一起了”。有前车之鉴，缩竞房会否重蹈覆辙？缩改共的项目将何去何从？“不应当就是指产权的方向去，而是市场归市场，确保归确保，从出租市场来解决问题，非常简单抨击房价这条路是有问题的”，阳光100集团常务副总裁范小冲如是说。

欧阳捷亦指出，即便是政府部门的动机无可厚非，但过分倚赖短期的行政监管措施，造成住房供给与市场需求的不给定，也导致社会的批评和反感。还是返回市场化配备资源的改革方向，增加非市场化的住房供给，政府作好基础设施设施和公共服务确保，让市场更佳地发挥作用。

天凉好个秋。迄今为止，北京通过土地出让构成的禁售商品房总计61个，除已入市的10多个缩竞房外，下半年，众多波限竞房在赶到的路上。而就在公布稿件之日，禁售之下，商品房经常出现质量问题的消息，铺天盖地。

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